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雷兵律师

雷兵律师,男,2004年毕业于知名政法院校中南财经政法大学,现执.. [详情]

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律师随笔

房地产抵押价值评估有哪些需要注意的

作者:雷兵  来源:在线快3平台UU快三   日期:2019年09月11日
禁止抵押的房产类型:

第一类:没有还清贷款的房子,是无法再度进行抵押申请贷款的。应当注意,如果该房产还处于按揭的状态,那么,这套房产的抵押他项权其实是在银行的手中,等于将产权暂时移交,借款人虽然享有使用权,但并不具备完全产权,所以并不具备对这套房产的支配抵押权,不能另行用它申请贷款;

第二类:房龄太久、户型太小的二手房,往往不具备抵押贷款资质。大多数银行对于抵押的房产有较为严格的规格要求,综合来看,面积≤50平米,房龄≥20年的房产,银行会认为较难变现,较难进行抵押贷款。当然,如若该房产在较为主要的城市功能区域,也有部分房产可另当别论申请获得贷款;

第三类:尚未达到五年期的经济适用房,不具备抵押贷款资格。在经济适用房的规定章程里,主管单位明确指出,只有期满5年,经济适用房(或限价房)才具备上市交易资格,产权才能完全实现转移。若经适房房东在5年内出售房屋,将违背相关条例,无法实现产权交接,更不要提抵押贷款资质了;

第四类:小产权房是不具备房产抵押贷款交易权的。名为小产权(或乡产权),实为无产权,这就是该类房产存在的尴尬,没有产权证明,仅有一纸销售方的出售合同,并未受到房管单位的认同。而这类房屋,如若遇到政策性用地规划等情况,就面临灰飞烟灭的风险,故金融机构不予对该类房产抵押放贷;

第五类:部分已购公房也无法进行抵押。虽然已购公房多已转为个人独立产权,但仍有少数较为特殊。例如,部分不能提供购房合同、协议的房产;以及不能提供央产房上市相关证明的央产房。由于此类房产权属尚属于较为模糊的状态,故出于信贷风险及变现能力考虑,所以无法抵押房产申请贷款。

房地产抵押价值评估中应注意的几个具体问题

1.房地产抵押中价值的构成与其它情形下房地产价值构成的不同

房地产抵押是对债权的一种担保形式,房地产的抵押价值应能充分保证对抵押人债务的清偿能力。房地产的抵押价值应是在处置抵押物时可实际用于偿债的部分。由于在处置抵押房地产所得价款中土地使用权出让金和税金将优先交付国家,剩余部分才能使债权人优先受偿。因此,在用成本法评估房地产抵押价值时,不应计入应交国家的土地使用权出让金和税金,在用市场比较法和收益法评估房地产抵押价值时,也应从比较价值和收益折现价值中扣除土地使用权出让金和税金。

2.评估时的预测分析

资产以及一般性的房地产交易中转让、出租等其它类型的价值评估,是对财产当前现实价值的评估。而房地产抵押评估是为了对债权进行担保,该价值评估是对未来债务清偿价值的评估,因此房地产抵押评估应充分考虑未来抵押期间房地产市场的变化情况。

3.抵押房地产土地使用权的状况以及土地使用权出让金的交付

土地价值将占到一般商品房房价总价的20~40﹪,因此地价是房地产抵押价值的一个重要组成部分。而地价中包含的国有土地使用权出让金是不能作抵押的。房地产抵押人得到的土地所有权和土地使用权性质可能是国有的,也可能是集体的;取得土地使用权的方式可能是有偿的,也可能是无偿的,己支付的土地使用权出让金或转让金可能是全部的,也可能是部分的。这些都将影响房地产抵押评估价值。因此,在评估前,一定要弄清这些情况,才能准确地进行价值评估。比如:集体所有的土地使用权转让时,需要办理国家征用手续,因此在决定集体土地上的房屋抵押价值时,不仅要扣除土地使用权出让金,还要扣除有关的征地费用;对于无偿划拨的国有土地使用权,在评估其抵押价值时,一定要扣除补偿地价的费用;对于有偿出让的土地使用权,在评估其抵押价值时,一定要了解其出让金的交付情况等等。各地政府对国有土地使用权出让金或转让金支付的要求也是各不相同的,有要求一次付清的,有要求分若干次付清的,也有补交多少出让金,相应批准多少面积房产销售的。因此,评估人员一定要注意分清上述各种情况,不应因地价情况不明而造成估价不实。

4.关于房地产的再次抵押

按照《房地产法》和《担保法》的规定,同一宗房地产可以设定两个以上的抵押权,即房地产抵押后,该房地产的抵押价值大于所担保债权的金额部分可以再次进行抵押,但再次抵押金额不得超出房地产抵押价值的余额。因此,评估人员在评估再次抵押房地产抵押价值时,应在报告中明确说明是否已扣除前一次担保的债权金额,以免发生误导。

5.关于个人住房担保贷款的特殊性

个人住房担保贷款是购房人在先付首期房款后,与银行签订以其所购房屋作为抵押物的抵押贷款,银行将余款一次性贷给购房人,购房人在一定期限内分次偿还。其抵押特点是:①抵押折扣率一般较低,一般是50~70﹪;②抵押期较长,最长年限可达30年;③还款形式为按月或季分次偿还。因此对个人住房抵押价值评估时,评估基准时点一般应选用住房交付日期。只有这样,才能使住房的抵押价值与住房的买卖价格的状态条件相一致。


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